Durante años Chile ha gozado de un mercado inmobiliario dinámico y atractivo. Según un informe de la consultora GlobalData, el mercado inmobiliario alcanzó un valor de USD 10,45 mil millones en 2022, lo que representa un aumento del 3,6% respecto al año anterior. 

El informe también señala que el sector residencial es el que más contribuye al mercado, con un 64,4% del valor total.

En septiembre del 2023, publicamos nuestro artículo: “¿Se están desacelerando los precios de las viviendas en Chile?” dábamos cuenta de lo que informaba el Banco Central de Chile, respecto al mercado inmobiliario en el país.

Pero ¿qué pasa con el año 2024? ¿Es un buen momento para la venta de propiedades? La respuesta no es sencilla. 

En este artículo vamos a analizar algunos de los aspectos más relevantes que pueden influir en el mercado inmobiliario en 2024, y las ventajas que puede tener para quienes desean vender un inmueble.

1. Las Tasas de créditos hipotecarios

Uno de los factores que más afecta al mercado inmobiliario, al vender una propiedad es el nivel de las tasas de interés. Las tasas de interés son el precio que se paga por el dinero prestado, y tienen un impacto directo en la capacidad de endeudamiento y el costo de financiamiento de los compradores de viviendas.

La tasa de interés referencial es la que fija el Banco Central chileno, que es la autoridad monetaria del país. Esta tasa es la que sirve de referencia para el resto de las tasas del mercado, como las de los créditos hipotecarios.

Hasta 2019, se observaron tasas históricamente bajas, las cuales se ajustaron debido a la crisis económica posterior a la pandemia. A partir de 2022, se ha notado una estabilización en la tasa promedio de los créditos otorgados, con proyecciones que sugieren que esto se mantenga, en sintonía con la tasa de política monetaria del Banco Central

El Banco Central ha estado reduciendo la tasa de interés referencial desde julio de 2023, como parte de su política monetaria para estimular la economía y controlar la inflación. En diciembre de 2023, la tasa se situó en el 8,25%, lo que supone la cuarta disminución consecutiva y el nivel más bajo desde junio de 2021.

¿Qué significa esto para el mercado inmobiliario al vender una propiedad? Significa que los compradores de viviendas tienen acceso a créditos hipotecarios más baratos, lo que aumenta su poder adquisitivo y su demanda de viviendas. A su vez, esto impulsa los precios de las propiedades, lo que beneficia a los vendedores.

De acuerdo con el CMF, la banca ha mostrado una estabilización en los últimos periodos, con un promedio total por encima de las 17 mil unidades. Aunque este número es significativamente inferior al de años anteriores, se puede entender como un nuevo escenario dado el contexto político y económico actual. 

Para el tercer trimestre del 2023, se vio un aumento llegando sobre las 20 mil colocaciones.

Los rangos de valor UF de crédito que han experimentado el mayor crecimiento en los últimos 5 años son los siguientes: 

• 6.000 a 9.000 UF un 47,1% 
• 3.000 a 6.000 UF un 29,6% 
• 2.000 a 3.000 UF un 27,9% 

De estos, el rango de 2,000 a 3,000 UF es el que tiene la mayor participación, representando el 33,7% del total de los rangos.

Por otra parte, la Tasa de morosidad hipotecaria según rango UF, en general muestra un comportamiento de pago sano, donde las propiedades de menor valor, que experimentaron incrementos antes de la pandemia, registraron una notable reducción, lo que habla de un buen comportamiento financiero. 

En los rangos de mayor valor vemos un constante aumento, relacionado directamente con el desempleo.

2. Beneficio Tributario

Un segundo factor que puede incidir en el mercado inmobiliario al vender una propiedad, es el Beneficio Tributario Extraordinario a quienes Compren una Vivienda Nueva, que comenzó a regir el 1 de noviembre del 2023 y aplicará a los años tributarios 2024 a 2029. 

Éste consiste en un crédito tributario reembolsable, que se reflejaría en la rebaja del Impuesto Global Complementario con derecho a devolución de hasta 16 Unidades Tributarias Mensuales (UTM).

Está dirigido a personas naturales que compren una vivienda nueva de hasta 4.500 UF, que no hayan recibido otro subsidio habitacional y que tengan ingresos mensuales de hasta 120 UTM. Y se aplicará a las compras realizadas entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2025.

El objetivo es impulsar la demanda de viviendas nuevas, especialmente en el segmento medio y alto, y reactivar el sector de la construcción, que ha sido uno de los más golpeados por la crisis sanitaria.

¿Qué significa esto para el mercado inmobiliario? Significa que hay un mayor incentivo para la compra de viviendas nuevas, lo que puede aumentar la demanda al vender una propiedad y la competencia en el mercado. 

3. La Economía

Otro factor que influye en el mercado inmobiliario es el desempeño de la economía. Y la economía chilena se vio afectada por la pandemia, que provocó una contracción del 5,8% del PIB en el año 2020. Sin embargo, las cosas se han ido recuperando gradualmente en los últimos dos años.

Según las proyecciones de distintos organismos internacionales, la economía crecerá en 2024. La OCDE estima que el PIB se expandirá un 1,8%, el FMI prevé un crecimiento entre el 1,5% y el 2%, y el Gobierno proyecta una expansión de hasta el 2,5%.

Además, la inflación se ha mantenido bajo control, y se espera que termine el año por debajo del 5%, dentro del rango meta del Banco Central de Chile.

¿Qué implica esto para el mercado inmobiliario y para vender una propiedad? Implica que hay un clima de mayor confianza y optimismo, lo que favorece la inversión y el consumo. También se genera más empleo, ingreso y demanda de viviendas. 

La recuperación económica es indudablemente un factor positivo cuando se trata de vender una propiedad, ya que se puede aprovechar el mayor dinamismo y la mayor solvencia de los compradores.

4. Tasa de desempleo e Ingresos

Según el Banco Central, en el tercer trimestre de 2023, la tasa a nivel nacional se situó en un 8.9%, lo que representa un aumento de un punto porcentual en comparación con el mismo período del año 2022. Por otro lado, en la Región Metropolitana (RM), la tasa alcanzó un 9.5%, no validando la baja del periodo anterior.

(FUENTE: INE – ENCUESTA SUPLEMENTARIA DE INGRESOS 5)

Según el INE, en su mayor parte, los ingresos de la población se sitúan por debajo del millón de pesos, con un ingreso promedio que oscila entre los $700,000 y $800,000. 

En este segmento, se observa una preponderancia de empleos informales en los que los ingresos están por debajo de la mediana. Por otro lado, solo el 10.8% del total de ocupados tiene acceso a créditos bancarios.

Es trascendente cruzar esta información, con la crediticia, con relación a las rentas esperadas, según el rango de precio de una propiedad, lo que podemos visualizar a la fecha, en el siguiente cuadro.

5. Indicadores de la construcción 

El Índice de Actividad de la Construcción (IMACON), elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), refleja la actividad del sector de la construcción y está compuesto por diversas series, como empleo, costos de materiales de construcción, mano de obra, entre otros.

En el segundo trimestre de 2023, este índice se sitúa en 90, lo que indica una menor actividad en comparación con lo observado en 2014. Además, ha continuado una tendencia a la baja desde 2022.

6. Índice de precios de vivienda

El índice general de precios de vivienda muestra la variación en los precios del mercado habitacional, a lo largo del tiempo. Mide los valores de transacciones de las propiedades usadas y nuevas.

En nuestro artículo: “Nuevo IPB del Banco Central”, dimos a conocer el aporte significativo que darían al mercado, los cambios en su metodología de cálculo, como un aporte a definir estrategias al vender una propiedad.

 

7. Inscripción Inmuebles en CBR

Un informe de Transsa, da cuenta de la disminución de inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, en los periodos 2019 a 2023.

Las unidades nuevas, sin embargo, al Tercer trimestre del 2023 registraron un incremento del 25.4% anual en comparación con el mismo periodo de 2022.

Por otro lado, las unidades usadas experimentaron una disminución del 26% en las inscripciones.

La distribución en los mercados de casas y departamentos se ha mantenido estable en los últimos periodos, con una relación promedio de 30/70.

En cuanto a las unidades vendidas en ambos mercados, se observa una disminución en ambas categorías, con una caída del -11.0% en casas y -8.2% en departamentos.

CONCLUSIÓN

El mercado inmobiliario en Chile es un sector que ofrece muchas oportunidades y desafíos para vender una propiedad en el recién iniciado año 2024.

Las bajas en las tasas de interés deben ser aprovechadas como una oportunidad para la venta de propiedades, especialmente para los vendedores de propiedades usadas, ya que, se puede obtener una buena rentabilidad y aprovechar la mayor demanda de compradores.

Este factor puede generar un escenario favorable para vender una propiedad, ya que se puede obtener una buena rentabilidad, aprovechar la alta demanda y la mayor solvencia de los compradores, y ofrecer precios competitivos y atractivos.

Los beneficios tributarios para la compra de vivienda nueva serán una ventaja para los proyectos inmobiliarios, lo que dará un impulso a este mercado. 

Por otra parte, las inmobiliarias han invadido el mercado, en muchos proyectos, con su oferta de “bono pie”, hasta de un 20% lo que da mayor dinamismo y aumenta la velocidad de venta en el mercado de proyectos con inmuebles nuevos.

Sin embargo, la medida tributaria no incentiva la venta del mercado de inmuebles usados y la estrategia de regalar el pie, o efectuar un descuento (rebaja) en el precio de un 10% o 20% provoca que la demanda se incline hacia los inmuebles nuevos.

Es importante considerar que cada caso puede tener retos diferentes, según la ubicación, el tipo de inmueble y otros aspectos. En la venta de propiedades usadas la velocidad de venta está definida por: la ubicación, el estado en que se encuentre el bien raíz y el valor de venta.

Este último elemento “el precio” ha sufrido un alza desmesurada en el mercado de las propiedades usadas, en una gran cantidad de casos, por los efectos especulativos que generó la inflación, entre otros elementos. 

En algunos casos los valores se han debido reducir hasta en un 40% para conseguir obtener una oferta, que se concrete en una compraventa. 

En una economía de mercado, el valor de venta es fijado por las leyes de la oferta y la demanda, de común acuerdo entre vendedor y comprador. En nuestro artículo Guía para la venta de Inmuebles, en el acápite: “Cómo saber si nuestro precio es adecuado”, analizamos como afecta el precio, en la velocidad de venta. 

Nuestra recomendación es en primer lugar preparar la propiedad, como explicamos en nuestro artículo: 15 consejos de Home Staging

A continuación, se debe fijar el precio de mercado, lo más preciso posible. En Cima Propiedades, efectuamos una asesoría integral a “nuestros clientes”, en cada paso de la comercialización, desde la fijación del precio hasta el pago total del mismo. 

La experiencia nos permite efectuar una valoración más efectiva que muchas tasaciones técnicas o bancarias. Tenemos a nuestro favor haber discutido un par de tasaciones bancarias (bajo el precio de venta) y haber obtenido como resultado, que los bancos debieron retasar, obteniendo una segunda y final tasación con un nuevo valor, coincidente con el precio de venta, que se había fijado en base a nuestra valoración. 

La decisión final debe basarse en una evaluación cuidadosa de las circunstancias individuales y las condiciones del mercado local. Por eso, se recomienda siempre recurrir a la asesoría de una Empresa de Corretaje como Cima Propiedades, con expertos que te ayuden a aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario en este momento:

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