La Venta de una Propiedad, tiene a lo menos cinco trascendentales aristas, entre las cuales se cuentan, La comercialización (marketing inmobiliario), El área Técnica (arquitectura y construcción), La Parte legal, La Financiera (financiamiento, apalancamiento) y La Fiscal o Tributaria (impuestos).  Si estás en proceso de Vender un Inmueble, o piensas en llevarlo a cabo a futuro, hemos preparado este artículo, respecto al Impuesto a la Renta, determinando cuándo se debe pagar, cuánto es lo que deberás tributar y en qué momento te corresponderá pagarlo, a menos, que goces de excepción, por los motivos que describiremos. Este post viene a complementar nuestro artículo, que podrás también revisar, dando clic en el título: ¿Debo pagar IVA al vender una Propiedad?

Introducción

Como hemos señalado en articulos anteriores, la reforma tributaria del 2014, trajo cambios sustanciales en el rubro inmobiliario, uno de ellos es que, desde enero del 2017 las utilidades o ganancias que se generan por la compraventa de propiedades, a lo largo de la vida de una persona, por sobre las UF 8.000 (ocho mil unidades de fomento), deben pagar un impuesto del 10%

A contar de la vigencia de la reforma, se establece lo que se denomina, como “cuota exenta de UF 8.000” la que regirá por toda la vida de la persona.  Estando dentro de ese rango las utilidades por la venta de Inmuebles, independientemente del numero de propiedades que se vendan a lo largo de la vida, el contribuyente quedará exento del pago de Impuesto a la Renta, para lo cual no deberá tener relación con el comprador.

Para que quede muy claro, te daremos el siguiente ejemplo: Si vendes una Propiedad que adquiriste desde el año 2004 en adelante, supongamos en 30.000 unidades de fomento y que el precio en que adquiriste ese inmueble fue de 27.000 unidades de fomento, no sólo quedas exento, no pagas Impuesto a la Renta, sino que además, quedas con un excedente en U.F., para ventas futuras de 5.000 unidades de fomento.  Si en futuras ventas de propiedades, las utilidades, excedentes o ganancias, no superan el monto de UF 5.000 seguirás quedando exento, vale decir, no deberás pagar Impuesto a la Renta

Excepciones

Ahora bien ¿Existen excepciones? Sí, para aquellos bienes raices que se adquirieron con anterioridad al año 2004, la norma a aplicar es la imperante hasta antes de la reforma, por lo que, su venta no estará afecta a Impuesto a la Renta, salvo que se trate de un vendedor habitual, vale decir, que se dedique a la actividad de Compraventa de Propiedades o que la venta se produzca antes de que se cumpla un año desde su compra.

Cabe destacar en este punto, que, para detereminar la fecha de adquisición o compra de un inmueble, se debe considerar la fecha de inscripción en el Conservadore de Bienes Raíces respectivo, por lo que no deber considerarse la fecha de la escritura pública de compraventa.

Por lo tanto si un inmueble fue adquirido mediante escritura publica, a fines del año 2002 o principios del año 2003, por ejemplo, sin embargo su inscripción en el CBR, se produjo en el año 2004, queda afecta a la Reforma del 2016.

Calculando la Utilidad

El cálculo de la utilidad se efectuará considerando el valor de venta de la Propiedad, menos el valor actualizado de la compra y de las mejoras al inmueble, que, se puedan acreditar que se han realizado, para lo cual, debe haberse haberse informado al Servicio de Impuestos Internos, para efectos del pago de Impuesto Territorial (contribuciones). 

Ambos items se reajustan considerando la varación que haya experimentado el Indíce de Precios al Consumidor (I.P.C.), entre el mes anterior a de la compra (o mejora) y el mes anterior al de la venta.

Tasa de Impuesto

El pago del Impuesto a la Renta se efectuará entonces, sólo sobre el valor de utilidad, que exceda o supere las 8.000 unidades de fomento, considerando el valor de la unidad de fomento al 31 de diciembre del año de venta.   Para dichos efectos la ley brinda dos modalidades de elección, para la tributación, las cuales son:

• El pago de Impuesto único con una tasa ascedente al 10%
• El pago de Impuesto Global Complementario o Adicional en el mismo año en se ha producido la venta.
• También permite reiliquidar el Impuesto Global Complementario, durante los años en que se fue propietario del inmueble, colocando un tope máximo de 10 años.

La reliquidación hace referencia a que, para el cálculo del impuesto, la utilidad se considera como devengada por los años que ha tenido el Inmueble en su poder la persona que vende, con un plazo máximo de diez años, o el plazo máximo que lo ha tenido en su poder, si es menor a diez años.

Requisitos para la exención

Entonces los requisitos que la legislación exige, para dicha exención sobre la utilidad en la enajenación de un bien raíz, son los siguientes.

• Que la propiedad esté dentro del territorio nacional
• Que quien vende sea persona natural, quien debe además tener domicilio y residencia en el pais
• Que haya transcurrido a lo menos un año desde la compra del bien raíz
• Que hayan transcuirriod más de cuatros años, cuando se trata de subdivisión de terrenos y de cosntrucion de Edificios de Departamentos por pisos.
• Que no exist relación con el adquirente
• Que la ganacia o utilidad no sea mayor al monto de 8.000 unidades de fomento

Ahora bien, si una persona no cumple con todos los requisitos señalados, entonces la utilidad que obtenga en la venta de una Propiedad estará afecta a tributación

• Si la venta se realiza a un tercero con el que existe relación, entonces deberá tributar por la utilidad de acuerdo al Regimen General, vale decir, queda afecto a Impuesto de Primera Categoría y Global Complementario.  
• Si el caso que se da es una venta en un período menor a un año desde su compra, entonces la utilidad procuto de la venta, queda afecta a Impuesto Global Complementario, teniendo la opción de reliquidación. 

Las empresas

Este articulo está referido a la tributación en la venta de Inmuebles, realizadas por personas naturales, vale decir, no aplica para las empresas o personas jurídicas

Sólo las personas naturales, tienen acceso a los beneficios de las normas antes descritas, vale decir de un Impuesto único de un diez por ciento, teniendo excención en las utilidades hasta el monto máximo de 8.000 unidades de fomento.

Los contribuyentes que no cumplen con los requisitos exigidfos y ya mencionados, como es el caso de las empresas, quedarán gravados entonces con el impuesto Global Complementario y con el Impuesto de Primera Categoría por el mayor valor.

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