La Venta de Propiedades a Empresas es un área especializada, que requiere seguir un proceso determinado. Éste contiene actividades que pocos saben y que, no todos quienes las conocen las aplican, debido a que requieren trabajo complejo, que, no les es fácil de realizar.

Tomemos como ejemplo, una Inmobiliaria que requiera un terreno para Edificación y nos encarga buscarlo.  Tenemos claro el monto definido para inversión por m2 (metro cuadrado), comenzamos la prospección y encontramos tres, de acuerdo al perfil de inmueble buscado.  Luego, de los tres, sólo uno cuenta con una carpeta con “todos” los antecedentes que requiere dicha Empresa para evaluar su proyecto e inversión. 

La evaluación técnica, económica y comercial del terreno, por parte de la Empresa Inmobiliaria, sale positiva y la Compraventa se materializa con un contrato por escritura pública ¡Excelente! 

Sin embargo hay dos propietarios que se encuentran en una carrera contra el tiempo, por obtener los antecedentes que se requerían, lamentablemente debemos avisarles que no continúen, que ya es muy tarde para obtener la documentación, pues, ya se cerró el negocio con la propiedad que contaba anticipadamente con todos los antecedentes, para su evaluación inmediata.  Tal vez uno de estos dos terrenos, tenía mejores condiciones que el comprado por la Inmobiliaria, sin embargo, nunca se sabrá por no haber tenido  los antecedentes a mano.

Los siguientes tips, te ayudarán a preparar Tu Propiedad, para Venderla a Empresas.  Sin importar si se trata de un Terreno desocupado, o que tenga alguna construcción, o se trate de una Nave o de Galpones Industriales.  

Si vas orientar Tu Propiedad para venta a Empresas Industriales, o para bodegaje a Empresas Comerciales, o tal vez piensas que serviría para una Constructora o Inmobiliaria, e incluso para un Operador de retail, Mall o Strip center, toma nota de estos consejos que te servirán para vender más rápido.

Prepara la documentación legal

En primer lugar e ineludiblemente, debes tener los documentos que acrediten el dominio del Inmueble, vale decir, la escritura pública y un certificado de Inscripción de dominio. 

Será fundamental que cuentes con un Certificado de Hipotecas, Gravámenes, Prohibiciones, Interdicciones y Litigios (G.P.), actualizado, vale decir de fecha reciente. 

En este punto lo óptimo es que cuentes con un estudio de títulos, que dé cuenta que el Bien Raíz puede ser vendido y transferido su dominio.  Toda la información que facilite la decisión al potencial comprador y que agilice la operación de Compraventa, será beneficioso para ambas partes.

La documentación fiscal

Puede parecer obvio, las contribuciones deben estar pagadas, de lo contrario por norma, el Conservador de Bienes Raíces respectivo no inscribirá la propiedad al momento de ser requerida la inscripción.   Las empresas manejan estos temas detalladamente, si no se les proporciona toda la documentación en el instante, el interés puede decaer y el negocio dilatarse.

En este punto además, debes considerar que, si la Venta de Tu Propiedad consiste en un Terreno y éste tiene edificaciones que realizaste después de haberlo adquirido tendrás que pagar IVA por todo lo edificado, en el momento en que se produzca la Venta de Tu Propiedad.  Este punto puedes revisarlo con detalle en nuestro post: ¿Debo pagar IVA al vender una Propiedad?

Si la propiedad estuviese exenta de contribuciones, necesitarás un certificado de No deuda por derechos de aseo municipal domiciliario.  Brevemente acotaremos, que, nos hemos encontrado con casos de clientes que compraron una propiedad y no se percataron que tenía una deuda, en ocasiones, millonaria.  Es un tema complejo, muchos propietarios-vendedores desconocen este tema e inclusive ignoran que tienen deuda, pues, las municipalidades no efectúan cobranza y además los abogados de los bancos, o de las empresas que prestan el servicio a los bancos, generalmente no solicitan dicho certificado.

Los antecedentes técnicos

En primer lugar señalaremos que necesitarás contar con la respectiva recepción municipal, de cada construcción en la propiedad.  Este antecedente sólo podrás obviarlo, si las edificaciones son antiguas y el precio lo determinas solamente en base al terreno, de ser así, lo adecuado es que cuentes con un presupuesto del costo de demolición y extracción de las construcciones, ya que, dicho valor mermará el precio de venta.

Por razones obvias, deberá contar con un Certificado de No Expropiación Municipal, el cual evidentemente debe estar actualizado. 

De la misma manera, debes tener un Certificado de No Expropiación Serviu, es fundamental, pues, al momento de evaluar la factibilidad de un proyecto, si una propiedad se encuentra afecta a utilidad pública por el instrumento de planificación territorial, incidirá tanto en el ámbito del proyecto de Arquitectura, como en el financiero.

En determinados casos para la Venta de Tu Propiedad, deberás tener también un Certificado de No Expropiación del  MOP.

Idealmente deberás contar con el Plano del Terreno, si no lo tienes puedes obtener una copia en Los Archivos del Conservador de bienes Raíces o en la Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva, si cuentas con un Plano topográfico del terreno, aportarás detalles importantes, especialmente necesarios cuando el terreno tiene pendientes en altura o está bajo la cota alcantarillado.

También los planos de las edificaciones, sean Oficinas, Galpones, Naves Industriales, etc., se requerirá que cuentes con los planos de planta, de corte y de detalles, como de las especificaciones técnicas.

Si tienes los planos de alcantarillado y agua potable, podrás proporcionar además la cota de cámara.

Adicionalmente se requerirá, cuando corresponda, de las resoluciones que aprobaron subdivisiones o loteo, plano y  memoria explicativa debidamente inscrita o tomada nota al margen, de la Inscripción de dominio del inmueble.

Lo que viene.

En la segunda parte de este artículo, abordaremos otros importantes temas, para preparar Tu propiedad para Venta a Empresas, como son el Certificado de Informaciones Previas, Las Factibilidades de un Inmueble, los aspectos financieros y un par de antecedentes respecto a las Propiedades Agrícolas.

Continúa la segunda parte de este artículo, que hemos denominado “Propiedad en Venta a Empresas ¡Lo que debes saber!”  
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